Ontruiming en huisuitzetting

In tegenstelling tot andere overeenkomsten, kan een verhuurder een huurcontract voor een woning niet zelfstandig beëindigen. Hiervoor is een juridische procedure bij de kantonrechter noodzakelijk. Alleen de rechter kan een huurovereenkomst ontbinden. Bij zo'n verzoek tot ontbinding wordt meestal ook de ontruiming van de woning geëist. Deze procedure, vaak aangeduid als ontruimingsprocedure, start met een dagvaarding namens de verhuurder. Een gespecialiseerde advocaat, zoals die van Mikipedia Advocatuur, stelt deze dagvaarding op, waarna een deurwaarder deze officieel aan de huurder overhandigt. Vervolgens dient de advocaat de dagvaarding in bij de kantonrechter, waarmee de ontruimingsprocedure formeel begint.

 

Het verdere verloop van deze procedure hangt af van het type: een bodemprocedure of een kort geding (een spoedprocedure). In veel gevallen zal de kantonrechter eerst de huurovereenkomst ontbinden, voordat er een uitspraak volgt over de daadwerkelijke ontruiming van de woning.

​

Wanneer kan een huurder gedwongen worden zijn woning te verlaten?

De kantonrechter kan een huurder bevelen zijn woning te verlaten als hij er zonder geldige reden verblijft, bijvoorbeeld na het einde van het huurcontract of bij het niet nakomen van verplichtingen.

 

Deze verplichtingen kunnen voortkomen uit het huurcontract zelf, maar ook uit de wet, zoals:

• Het niet betalen van de huur.

• Het herhaaldelijk te laat betalen van de huur.

• Het veroorzaken van overlast.

​

Een dergelijke procedure kan zowel betrekking hebben op woningen als op bedrijfspanden. Als de rechter besluit dat de huurder de woning moet verlaten, is deze verplicht dit te doen, samen met alle personen en bezittingen in de woning. Uiteraard met uitzondering van eigendommen van de verhuurder. Samengevat moet de huurder de woning volledig leeg en schoon achterlaten.

​

Als een huurder, na een uitspraak van de kantonrechter tot ontruiming, weigert de woning vrijwillig te verlaten, kan de verhuurder een deurwaarder inschakelen. Deze deurwaarder zal de huurder dan dwingen de woning te verlaten.

 

Wanneer wordt een ontruimingsvordering toegewezen?

De kantonrechter zal een ontruimingsvordering alleen toewijzen als de huurovereenkomst al is beëindigd, of als de rechter de huurovereenkomst ontbindt. Bij het beoordelen van ontruimingen volgt de kantonrechter de richtlijnen van de "Aanbeveling Huurachterstand en ontbinding en ontruiming".

​

Overlast als reden voor ontruiming

Ook ernstige overlast door de huurder kan leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning.

 

Voorbeelden van overlast zijn:

• Geluidsoverlast

• Vervuiling

• Andere vormen van wangedrag, zoals openbare dronkenschap, bedreiging of huisvredebreuk

 

Het veroorzaken van overlast is een schending van de wettelijke plicht van een huurder om zich als een goed huurder te gedragen. Deze verplichting wordt vaak expliciet opgenomen in huurovereenkomsten en bijbehorende algemene voorwaarden, zowel voor woonruimte als bedrijfsruimte. Veelal wordt zelfs specifiek vermeld dat overlast niet is toegestaan, soms met concrete voorbeelden van wat als overlast wordt beschouwd.

​

De beslissing van een rechter om een huurovereenkomst te ontbinden en een huurder te ontruimen vanwege overlast, hangt af van de aard, ernst en frequentie van de overlast. In tegenstelling tot gevallen van huurachterstand, zijn er geen vastgestelde richtlijnen voor rechters in overlastzaken. De rechtspraak is sterk afhankelijk van de specifieke feiten van elke zaak, en er zijn talloze voorbeelden waarin huurovereenkomsten zijn ontbonden en woningen zijn ontruimd als gevolg van overlast door huurders.