Gebreken herstellen en onderhoud afdwingen

In veel huurwoningen komen problemen voor die het woongenot van huurders negatief beïnvloeden. Om te bepalen of deze problemen juridisch gezien als 'gebreken' worden beschouwd, is het essentieel om eerst de wettelijke definitie te begrijpen. Een gebrek in huurrechtelijke zin omvat alle omstandigheden die het woongenot van een huurder merkbaar verminderen, zonder dat de huurder hier zelf verantwoordelijk voor is. `

 

De kernvraag bij het vaststellen van een gebrek is: voldoet de woning aan de redelijke verwachtingen die een huurder mag hebben bij aanvang van de huurovereenkomst, uitgaande van een goed onderhouden woning?"

Als uw woongenot vermindert door een gebrek in de huurwoning, heeft u mogelijk recht op een tijdelijke huurverlaging. De hoogte van deze verlaging moet redelijk zijn en in verhouding staan tot de ernst van het gebrek.

De huurverlaging gaat in vanaf het moment dat uw verhuurder op de hoogte is van het gebrek, of vanaf het moment dat hij redelijkerwijs op de hoogte had moeten zijn, en duurt tot het moment dat het gebrek is verholpen.

​

Let op: u kunt geen huurverlaging eisen als u zelf het gebrek heeft veroorzaakt. Ook voor kleine reparaties die onder uw eigen verantwoordelijkheid vallen, kunt u geen huurverlaging claimen.

Als gebreken aan een huurwoning zijn ontstaan door toedoen van de verhuurder, of als deze gebreken op een andere manier aan hem te wijten zijn, dan is de verhuurder verplicht om de huurder schadeloos te stellen. Deze verplichting vloeit voort uit de verantwoordelijkheid van de verhuurder voor het algehele onderhoud van de woning, waarvoor de huurder immers maandelijks huur betaalt. De huurder is enkel verantwoordelijk voor kleine, alledaagse reparaties.

 

Alle overige onderhoudswerkzaamheden vallen onder de verantwoordelijkheid van de verhuurder, zoals:

• Het onderhoud en de jaarlijkse servicebeurt van de cv-installatie.

• Het verhelpen van tochtende ramen die niet eenvoudig door de huurder kunnen worden gedicht.

• Het herstellen van houtrot in ramen of kozijnen.

• Het aanpakken van vocht- of schimmelproblemen veroorzaakt door doorslag of lekkage.

• Het repareren van scheuren of losse stenen in gevels, plafonds en muren.

• Het dichten van lekkages in daken en dakgoten.

​

Wat te doen als de verhuurder onderhoud verwaarloost?

Wanneer de verhuurder zijn onderhoudstaken niet nakomt, is het essentieel dat de huurder actie onderneemt. Begin met een duidelijke, bij voorkeur schriftelijke melding aan de verhuurder. De wet verplicht huurders om klachten onmiddellijk en schriftelijk te melden. Dit zorgt voor een heldere documentatie van het probleem en het tijdstip van melding, wat latere geschillen kan voorkomen en de verhuurder beschermt tegen onnodig hoge kosten door vertraagde meldingen.

Indien de verhuurder niet reageert op de meldingen, kan de huurder juridische stappen overwegen. Een advocaat gespecialiseerd in huurrecht, zoals Mikipedia Advocatuur, kan helpen bij het starten van een onderhoudsprocedure bij de kantonrechter bij ernstige, aanhoudende gebreken. De wet biedt diverse mogelijkheden om actie te ondernemen als de verhuurder in gebreke blijft. Er is een gedetailleerde lijst van ernstige gebreken (A-, B- en C-gebreken) die kunnen leiden tot huurverlaging. Als een schriftelijk gemeld gebrek niet binnen zes weken is verholpen, kan de huurder een onderhoudsprocedure bij de kantonrechter starten.

De wet is helder: significante gebreken aan een huurwoning vallen onder de verantwoordelijkheid van de verhuurder. Wanneer deze gebreken onmiskenbaar zijn, bijvoorbeeld door een professioneel rapport, kan de rechter de verhuurder verplichten tot herstel. In een spoedprocedure kan de rechter zelfs een dwangsom opleggen, waardoor de verhuurder een boete betaalt voor elke dag dat de gebreken niet zijn verholpen.

Als huurder heeft u het recht op een woning zonder gebreken. De verhuurder is wettelijk verplicht om eventuele gebreken te herstellen. Deze verplichting is vastgelegd in artikel 6:74 van het Burgerlijk Wetboek, waarin staat dat een gebrek wanprestatie van de verhuurder oplevert. Dit betekent dat u als huurder kunt eisen dat de verhuurder de gebreken verhelpt, ongeacht hoe deze zijn ontstaan. Wel is het belangrijk dat de verhuurder de tekortkoming kan worden toegerekend.

​

De procedure voor het melden van gebreken

Om uw recht op herstel te kunnen uitoefenen, is het essentieel dat u de verhuurder schriftelijk op de hoogte stelt van het gebrek. In deze brief beschrijft u het gebrek nauwkeurig, bijvoorbeeld: "Het raamkozijn is defect en kan niet meer geopend of gesloten worden." Vervolgens verzoekt u de verhuurder om het gebrek binnen een redelijke termijn, bijvoorbeeld zes weken, te herstellen.

​

Wat te doen als de verhuurder niet reageert

Indien de verhuurder na deze termijn het gebrek nog niet heeft verholpen, kunt u verdere stappen ondernemen. U kunt dan een procedure starten via een advocaat en een uitspraak afdwingen bij de kantonrechter of de Huurcommissie. Houd er rekening mee dat de verhuurder niet verplicht is tot herstel als dit onmogelijk is of als dit tot onredelijke kosten zou leiden.

​

Bij aanzienlijke gebreken aan een huurwoning kan een huurder een tijdelijke huurprijsvermindering van 60-80% eisen, totdat de gebreken naar behoren zijn verholpen. In de praktijk zien we vaak dat verhuurders, na tussenkomst van een advocaat en het besef dat een gang naar de rechter dreigt, alsnog overgaan tot herstel.

​

Als een huurder te maken heeft met een aanhoudende reeks ernstige onderhoudsgebreken, kan het zinvol zijn om via juridische bijstand herstel van de verhuurder te eisen, eventueel via een procedure bij de kantonrechter.

​

Dit is vooral relevant in situaties waarin:

• De gehele woning kampt met ernstige onderhoudsgebreken.

• De huurder al meerdere schriftelijke verzoeken tot herstel heeft ingediend.

• De huurder herhaaldelijk heeft geprobeerd om via gesprekken met de verhuurder tot een oplossing te komen.

• De huurder reeds een gunstige uitspraak van de Huurcommissie heeft verkregen.